همشهری آنلاین_ حسن حسن‌زاده: این روزها با وجود گذشت ۴ ماه از ورود کرونا به کشور، تأثیر مستقیم شیوع این ویروس، در بازار رهن و اجاره مسکن هم کاملاً مشهود است. اگرچه امسال هم اجاره‌بهای خانه مانند سال‌های گذشته افزایش داشته، اما کاهش توان مالی مستأجران به دلیل شرایط اقتصادی این روزها، زمینه‌ساز تمدید نشدن برخی قراردادها و اجاره نامه‌ها شده است. هرچند این میان برخی از صاحبخانه‌ها با پویش صاحبخانه خوب همراه شدند یا با عمل به مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا، به مستأجران مهلت داده‌اند اما تأثیر کرونا بر اقتصاد کشور و نیز کاهش توان مالی مستأجران مشکلات زیادی برای قشر کم‌درآمد و حتی اقشار مرفه در این بازار ایجاد کرده است. در این گزارش سری به چند بنگاه معاملات ملکی در مناطق یک، ۲ و ۳ زدیم و در گفت‌وگو با مالکان، مستأجران و مشاوران املاک از وضعیت این روزهای بازار رهن و اجاره خانه گزارشی تهیه کرده‌ایم.
اگرچه به نظر می‌رسد افزایش اجاره‌بها، مستأجران خانه‌های اعیانی محله‌های نیاوران، فرمانیه، زعفرانیه و... در شمال شهر را در تنگنا قرار نمی‌دهد، اما پرس‌وجوها از مشاوران املاک این محله‌ها و شمار اجاره‌نامه‌هایی که به دلیل افزایش نرخ اجاره تمدید نشده‌اند، خلاف این موضوع را ثابت می‌کند. برای آگاهی از وضع رهن و اجاره منزل در چند محله مرفه‌نشین منطقه یک، سراغ بنگاه‌های معاملات ملکی این محدوده می‌رویم. «بخشی» صاحب بنگاهی در اطراف میدان نیاوران با اشاره به افزایش حدود ۵۰درصدی اجاره‌بها نسبت به خرداد سال گذشته می‌گوید: «اگرچه بسیاری از کسب و کارها بعد از قرنطینه شروع به فعالیت کرده‌اند، اما هنوز شرایط مالی صاحبان مشاغل به حالت عادی برنگشته است. مالکان به دنبال دریافت اجاره بیشتر هستند و درخواست مستأجران برای رهن کامل یا مبلغ بیشتر پول پیش را رد می‌کنند. این روزها حتی در نیاوران هم موارد زیادی داشتیم که مستأجران به دلیل افزایش اجاره، مجبور به تخلیه شده و به محله‌های پایین‌تر اسباب‌کشی کرده‌اند. » بخشی به یکی از آخرین موارد تمدید نشدن اجاره‌نامه در بنگاه معاملات ملکی‌اش اشاره می‌کند: «امسال رهن کامل یک آپارتمان معمولی در محدوده نیاوران با توجه به سن بنا از متری ۴ و نیم میلیون تا بیش از ۶ میلیون تومان است. چند روز پیش مستأجری که شغل آزاد داشت و سال گذشته یک خانه با امکانات معمولی را با ۲۰۰ میلیون رهن و مبلغ ۱۱ میلیون تومان ماهانه اجاره کرده بود، امسال به دلیل افزایش اجاره و کاهش درآمدش به دلیل تعطیلی‌های ناشی از شیوع کرونا، خانه را تخلیه و به محله پاسداران اسباب‌کشی کرد. » افزایش نرخ اجاره، گریبان قشر مرفه و ساکنان خانه‌های لاکچری و اعیانی نیاوران، زعفرانیه و... را هم گرفته است. بخشی می‌گوید: «امسال نرخ رهن کامل آپارتمان‌های لوکس این محدوده ۸ تا ۱۱ میلیون تومان به ازای هرمترمربع است. طی سال‌های گذشته، صاحبخانه‌های شمیران که خارج کشور زندگی می‌کردند از مستأجران دلار و یورو می‌گرفتند و این نوع عقد قرارداد برای برخی خانه‌های لوکس رایج بود. امسال نوسانات شدید نرخ ارز، روی اجاره این املاک هم اثر گذاشته و مستأجران مرفه این خانه‌ها هم توان پرداخت اجاره‌بها را ندارند. »
- مالکان اجاره می‌خواهند
شیوع ویروس کرونا علاوه بر تأثیر مستقیم بر خرید و فرش و رهن و اجاره مسکن، بر کسب و کار مشاوران املاک هم اثرگذاشته است. بنگاه‌های معاملاتی پس از بازگشایی مجدد، به دلیل کاهش میزان نقل و انتقالات و رهن و اجاره، هنوز هم به شرایط عادی برنگشته‌اند. صاحب بنگاه معاملات ملکی اوین در خیابان کچویی می‌گوید: «طی ۳ ماهه نخست امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته، میزان معاملات در بنگاه ما تا ۷۰ درصد کاهش داشته است. به دلیل شیوع کرونا، در چند هفته گذشته بیشتر مستأجران اجازه بازدید نمی‌دادند و این یکی از دلایل اصلی کاهش معاملات در بنگاه‌ها بود. » پرس‌وجوها از چند بنگاه معاملات ملکی در محدوده خیابان‌های هشترودی و کچویی محله اوین نشان می‌دهد که نرخ رهن کامل یک آپارتمان با امکانات معمولی از ۴ تا ۶ میلیون تومان به ازای هرمترمربع است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود ۴۰درصد افزایش داشته است. یکی از مشاوران املاک خیابان کچویی می‌گوید: «رهن کامل یک آپارتمان ۱۰۰مترمربعی و ۲ خوابه در محله ما حدود ۶۰۰ میلیون تومان است که به‌طور معمول مالکان با ۱۰۰ میلیون تومان پول پیش و ۱۰ میلیون تومان اجاره ماهانه موافقت می‌کنند. اگرچه پرداخت این مبلغ از توان بسیاری از مستأجران خارج است اما به دلیل کاهش نرخ سود بانکی و تأثیر کرونا بر وضعیت اقتصادی، مالکان اجاره بیشتر می‌خواهند و همین مسئله باعث کوچ شمار زیادی از مستأجران به محله‌های ارزان‌تر شده‌اند. اگرچه مواردی هم داریم که برخی مالکان به دلیل خالی نماندن واحد مسکونی‌شان تا پیدا شدن مستأجر جدید، با کمی تخفیف راضی به تمدید می‌شوند. »
- کوچ از گلابدره به قلعه حسن خان
ماجرای افزایش نرخ اجاره خانه در محله‌های فرسوده و ارزان‌تر شمیران فرق چندانی با محله‌های اعیانی منطقه ندارد. در بافت فرسوده محله گلابدره که ساکنانش توان مالی بسیار کمتری دارند، افزایش نرخ اجاره خانه، مشکلات بیشتری برای مستأجران ایجاد کرده است. گلابدره محله‌ای کارگرنشین است و افزایش اجاره‌بها، گذران زندگی اجاره نشین‌ها را با مشکلات جدی روبه‌رو کرده است.
در بنگاه معاملات ملکی گلابدره در خیابان زبردست با یکی از اهالی محله گفت‌وگو می‌کنیم. مرد میانسال می‌گوید: «بیشتر اهالی محله، مثل من کارگر هستند و به همین دلیل افزایش مبلغ اجاره مشکلات زیادی را ایجاد می‌کند. من سال گذشته یک آپارتمان ۵۰ مترمربعی را با مبلغ ۷۵ میلیون تومان رهن کرده بودم اما امسال صاحبخانه این مبلغ را به ۱۰۰ میلیون تومان افزایش داده که توان پرداخت آن را ندارم و از طرفی امکان پرداخت اجاره هم ندارم. چند روزی است که به فکر رهن خانه در قلعه حسن خان افتاده‌ام و مجبورم پس از چند سال زندگی درگلابدره از این محله بروم. »
افزایش اجاره‌بها، دامن دیگر مستأجران این محله را هم گرفته است. «تقی‌زاده» صاحب بنگاه معاملات ملکی گلابدره در خیابان زبردست می‌گوید: «اگرچه برخی مالکان با مستأجران راه آمده و به آنها تخفیف داده‌اند اما در این ۲ ماه موارد زیادی داشته‌ایم که مستأجران مجبور به ترک محله و کوچ کردن به مناطقی مثل قلعه حسن خان، قرچک، ورامین و... شده‌اند. در گلابدره هم مثل مناطق دیگر اجاره خانه افزایش زیادی داشته و رهن کامل یک خانه قولنامه‌ای که سال گذشته یک و نیم میلیون تومان بود، امسال به بیش از ۲ میلیون تومان رسیده. رهن کامل یک خانه سنددار هم که سال گذشته حدود ۲ میلیون تومان بود، امسال به متری ۳ میلیون تومان رسیده است. »
- همراه با پویش صاحبخانه خوب
اجاره‌نشینان بافت فرسوده محله فرحزاد، همان ساکنان کوچه‌های کم‌عرض و پلکانی که به خانه‌های مستهلک می‌رسند، بیش از هر محدوده دیگری از منطقه ۲ مشکلات ناشی از افزایش اجاره‌بهای خانه را درک کرده‌اند. در بلوار فرحزادی سراغ یکی از مشاوران املاک قدیمی این محدوده می‌رویم. «علیرضا ویسی» می‌گوید: «سال گذشته هزینه رهن کامل یک خانه قدیمی در کوچه‌های پلکانی و بافت فرسوده محله فرحزاد، یک و نیم میلیون تومان به ازای هرمترمربع بود. اما امسال رهن همان خانه به متری ۲ میلیون تومان هم رسیده است. ساکنان این محدوه محله، همگی از قشر متوسط و ضعیف هستند که پرداخت این مبالغ برای آنها بسیار دشوار است. »
صاحب بنگاه معاملات ملکی دیگری در فرحزاد به افزایش ۴۰درصدی اجاره‌بها اشاره می‌کند و می‌گوید: «نرخ رهن کامل در محدوده شهرک تأمین اجتماعی، ایثارگران، شهرک گلدیسان، پاسارگاد و... امسال به متری ۲ و نیم تا ۳ و نیم میلیون تومان رسیده و رهن خانه‌های دربستی هم ۴ میلیون تومان به ازای هرمترمربع است. » این میان اما برخی از مالکان با درک شرایط اقتصادی این روزها با پویش صاحبخانه خوب همراه شده‌اند و با عمل به مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا به مستأجرانی که سررسید قراردادشان اسفند سال گذشته تا اردیبهشت امسال بود، ۲ ماه مهلت داده‌اند. صاحب یکی از بنگاه‌های معاملات ملکی فرحزاد می‌گوید: «پس از بازگشایی بنگاه، برخی از مالکان با عمل به مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا به مستأجران مهلت دادند. اما مسئله این است که پس از پایان این مهلت، مستأجران باید براساس نرخ‌های جدید به دنبال خانه اجاره‌ای باشند. خوشبختانه برخی از مالکان درخواست ما را برای تفاهم با مستأجر و تمدید قرارداد قبول کردند اما در مواردی هم قراردادها پس از این مهلت قانونی تمدید نشد و مستأجران راهی محله‌های ارزان‌تر شدند. »
- نظارت بر فضای مجازی دائمی شود
افزایش نرخ اجاره خانه در محله مرفه‌نشین سعادت‌آباد هم مانعی جدی بر سر تمدید قراردادها ایجاد کرده است. «وحید رضایی» یکی از مشاوران املاک محدوده میدان کاج با اشاره به افزایش حدود ۴۰درصدی اجاره‌بها می‌گوید: «رهن کامل یک آپارتمان نوساز در سعادت‌آباد به متری بیش از ۶ و نیم میلیون تومان هم رسیده و این مبلغ برای آپارتمان‌های قدیمی‌تر با امکانات معمولی حداقل ۴ میلیون تومان است. » ماجرا در دیگر محله‌های منطقه ۲ از کوی نصر تا مرزداران و ستارخان هم به همین منوال است. «لطفی» ساکن یک آپارتمان ۸۰مترمربعی در محدوده محله ستارخان می‌گوید: «صاحبخانه ما پیشنهاد افزایش مبلغ رهن را قبول نکرده و به جای آن یک میلیون تومان اجاره بیشتر درخواست کرده است. یعنی حدود ۵۰درصد بیشتر از مبلغ اجاره سال گذشته. او می‌گوید خودش هم مستأجر است و صاحبخانه او هم در قرارداد جدید اجاره خانه را بالا برده است. در حالی که امکانات خانه او با مبلغ افزایش اجاره تناسبی ندارد. » به نظر می‌رسد در این شرایط، ایجادساز وکاری برای کارشناسی شدن نرخ اجاره، راهکاری مؤثر برای کنترل نرخ‌ها باشد. یکی از مشاوران املاک خیابان کوی نصر می‌گوید: «اپلیکیشن‌ها و وب‌سایت‌ها نقش مؤثری در افزایش غیرواقعی و غیرکارشناسی نرخ اجاره‌ها داشتند. خوشبختانه مدتی است که نرخ قیمت‌ها از روی این سایت‌ها برداشته شده اما باید این کار تداوم داشته باشد. هر بنگاه معاملات ملکی مجاز یک کد مخصوص دارد. اگر آگهی‌ها توسط این بنگاه‌های مجاز در فضای مجازی منتشر شود در صورت ارائه نرخ غیرکارشناسی، آگهی قابل پیگیری خواهد بود. »
- اتحادیه به‌صورت مستمر نظارت کند
در محله‌های داودیه، میرداماد، قلهک، دروس، کاووسیه و... در محدوده منطقه ۳ هم می‌شود از آپارتمان‌های لوکس سراغ گرفت که حداقل نرخ رهن کامل آنها امسال به ۸ میلیون تومان به ازای هرمترمربع رسیده است. «متین» یکی از مشاوران املاک حوالی میدان مادر در بلوار میرداماد می‌گوید: «امسال نرخ رهن کامل یک آپارتمان معمولی در محله‌های اطراف بلوار میرداماد به ۴ تا ۶ میلیون تومان رسیده است. در حالی که رهن کامل همین خانه‌ها سال گذشته ۳ تا ۵ میلیون تومان بود. از طرفی خانه‌های لاکچری این محدوده متری ۸ تا ۱۰ میلیون تومان رهن داده می‌شود که پرداخت اجاره ماهانه آن از توان قشر مرفه هم خارج است. » با یکی از اهالی محله که برای پیدا کردن واحد اجاره‌ای گذرش به بنگاه‌های معاملاتی میدان مادر افتاده است گفت‌وگو می‌کنیم. مرد میانسال می‌گوید: «امسال صاحبخانه ما برای خانه ۸۰مترمربعی، ۲۰۰ میلیون تومان پول پیش و ۷ میلیون اجاره درخواست کرده که نمی‌توانم آن را پرداخت کنم. مجبورم در محدوده خیابان جلفا که در طرح زوج و فرد قرار دارد و قیمت خانه‌ها کمی ارزان‌تر است به دنبال خانه بگردم. » ماجرای افزایش نرخ اجاره در محدوده محله ونک و خیابان‌های ملاصدرا و شیخ بهایی هم از همین قرار است. صاحب یک بنگاه معاملات ملکی در خیابان ملاصدرا می‌گوید: «امسال یک آپارتمان معمولی در این محدوده براساس سن بنا، متری ۳ تا بیش از ۵ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رهن داده می‌شود. درحالی که همین آپارتمان‌ها سال گذشته از متری ۲ و نیم تا ۴ میلیون تومان رهن داده می‌شد. » این مشاور املاک، نظارت مستمر اتحادیه مشاوران املاک را شرط اصلی کنترل قیمت‌ها می‌داند و می‌گوید: «متأسفانه به دلیل شرایط اقتصادی این روزها و کاهش ارزش ریال، مالک‌ها تمایل بیشتری به گرفتن اجاره ماهانه دارند. اتحادیه مشاوران املاک به‌صورت دوره‌ای بر عملکرد بنگاه‌ها نظارت می‌کند اما این نظارت باید جدی‌تر شود. اگر قیمت خانه‌ها کارشناسی شود و در هنگام عقد قرارداد هم همین نرخ ملاک بستن قرارداد باشد مستأجران کمتر آسیب می‌بینند. »
- گپی با مصطفی قلی خسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک / کاهش ۳۱درصدی تعداد اجاره‌نامه‌ها نسبت به سال گذشته
تأثیر شیوع کرونا بر اقتصاد کشور پس از تعطیلی طولانی مدت بسیاری از صنوف و مشاغل، در بازار نقل و انتقالات مسکن هم کاملاً مشهود است. آمارها از کاهش میزان معاملات طی ۲ ماه نخست امسال و کسادی بازار مسکن حکایت دارد. «مصطفی قلی خسروی» رئیس اتحادیه مشاوران املاک در این‌باره می‌گوید: «در بازه زمانی اول فروردین امسال تا ۶ خرداد ماه تعداد اجاره نامه‌ها در کشور نسبت به مدت زمان مشابه در سال گذشته، ۲۳درصد کاهش داشته است. در تهران در همین بازه زمانی، کل معاملات ۲۸درصد، مبایعه‌نامه‌ها ۲۴درصد و اجاره نامه‌ها هم ۳۱درصد نسبت به سال گذشته کمتر شده است. البته در تهران هر سال با افزایش نرخ اجاره‌ها و قیمت مسکن، شاهد مهاجرت خانوارها به شهرستان‌ها و شهرک‌های اقماری حاشیه تهران هستیم. امسال هم با توجه به کاهش اجاره‌نامه‌ها در تهران، میزان معاملات در شهرک‌های اقماری حاشیه شهر بیشتر شده است. » تعطیلی مشاغل و کاهش توان مالی مستأجران هم عامل مهم دیگری در کاهش میزان معاملات و افزایش کوچ شهری به مناطق حاشیه‌ای بوده است. رئیس اتحادیه مشاوران املاک یکی از مقصران افزایش غیرواقعی نرخ اجاره‌بهای مسکن را وب‌سایت‌ها و اپلیکیشن‌ها می‌داند و می‌گوید: «این فضاهای مجازی بودند که امکان قیمت‌گذاری غیرواقعی و اختلال در بازار مسکن را فراهم می‌کردند. چیزی که بیشتر به قماربازی شبیه بود. اگرچه دادستانی نرخ‌گذاری توسط اپلیکیشن‌ها را ممنوع کرده اما باید این کار مداوم باشد. » با وجود این، قلی‌خسروی آینده روشن‌تری برای بازار مسکن پیش‌بینی می‌کند و می‌گوید: «۳۰درصد به نتیجه نرسیدن معاملات مسکن را نتیجه تأثیر کرونا بر وضعیت اقتصادی کشور می‌دانم. در ماه‌های فروردین و اردیبهشت امسال به دلیل افزایش قیمت‌ها، بازار مسکن کساد شده بود. اما در خرداد ماه، هرچند معاملات به سختی به نتیجه می‌رسد ولی روند انجام معاملات کمی رشد داشته است. با وجود این پیش‌بینی می‌کنم طی ماه‌های آینده شرایط مساعدتری در بازار مسکن ایجاد شود. »
نظر شما